主题: 在成都,市区的“老破小”房子到底能不能买?

  • 龙泉
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  • 发表于:2019/7/11 10:31:49
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“老破小能不能买”类似的问题,时常出现在我们的公号和问问后台中。

我们的观点也一直很明确:自住可以买,甚至它可能还具有一定的保值性;但老破小的增值性和流动性普遍比较差,所以如果看重房产的投资属性和金融属性,则不建议买。

老破小具有居住价值

老破小由于建成年代较早,大多数都位于市区成熟地段,所以不管是交通、商业还是医疗、教育配套都比较齐全,即使是成都五大花园这种当年觉得很远的地段,也随着城市的扩张而变得生活便利。

除了生活方便,“老破小”往往价格还远低于新房。在成都,即使是一些非常市中心的位置,也能找到大量单价在1-1.5万元的老房子,再加上建筑面积小、公摊低,所以购房者甚至只需花几十万就能入住市区一环内的套二甚至套三。

不仅买的价格便宜,这些老房子往往没有物管费(即使有也很低),居住成本也比新房低不少。此外,由于老房子占据了市中心的位置,优越的地段还赋予了老破小比较好的保值性。

基于以上优点,老破小的居住价值其实是比较明显的,虽然增值比不上新房子,但地段比较好的老房子也能实现保值。所以,对于预算不高的自住需求,没有买新房子、大房子,买一套成熟市区的老房子安家,是完全可行的。

老破小几乎没有投资价值

但是,如果你有足够的资金预算,还是应尽量避免买“老破小”。

虽然京沪两个一线城市的市区老破小往往能紧跟整体市场涨幅,交易活跃,价格也不低。但这并不意味着,成都的老破小也有如此好命。

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1、成都和京沪的新房供需关系,差异巨大。

可能很多读者并不知道,多年以来,成都的新房成交面积不是全国第一,就是第二(成都第二的时候,通常第一是重庆或者武汉),三个中西部城市常年霸榜也都是因为供应量巨大。

成都在新房的供应量和成交量上都远超于京沪,这样的情况至少已经有十年了。具体的每一年的数据我记不清了,随便找了近几年的数据你们感受一下。

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与这种悬殊的新房成交量形成反差的,是京沪在常住人口规模上对成都的压倒性优势。

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这也就是说,京沪的人口比成都多得多,但新房供应量和成交量却比成都少得多,那么势必会有大量的购房需求被挤压进二手房市场,再加上京沪历来领先全国的高房价,不少刚需也就不得不选择二手房中总价较低的老破小了。

这种商品房供需关系的巨大差异,就从根本上决定了成都的老破小,允远走不了京沪老破小的路。允远。

顺便简单说两句题外话,不少朋友在谈到成渝房价远低于东部城市的时候,总是喜欢以“川渝人民收入不如东部地区高”这个理由来以偏概全。

其实收入对大城市房价的影响真的不大,否则厦门均价是成都的3倍是因为厦门人的收入是成都人的3倍吗?厦门本身建在一座岛上,四面环海土地供应太有限导致的供需矛盾才是推高厦门房价的最基本因素,这也是为什么厦门岛内岛外价格差异也非常巨大的原因。

所以在我看来,成渝两市商品房的长期海量供应,才是成渝房价长期保持相对稳定的最主要因素!

2、成都和京沪的经济发展阶段也不相同。

京沪作为两大超级城市,其经济发展阶段已经越过了对房地产开发和土地财政的高度依赖,再加上这两座城市实行着和其他所有城市都不一样的“赶人”政策,它们的新房供应和成交量不高也在情理之中。

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但包括成都在内的其他二线城市,经济结构相对落后,现阶段不得不在一定程度上保持对房地产和土地财政的依赖,来带动经济的发展和城市的建设。

此外,京沪作为中国最大的两个城市,建成区的扩展空间相对较小,城市中心相对固化,而成都这样的二线城市,还处于大力发展城市新区的阶段。这些城市新区不仅有比较丰富的土地供应来开发商品房,也规划了新的产业和配套足以形成新的城市中心,成都向多中心城市的蜕变,使得这些城市新区的新房比市中心老破小更有吸引力。

3、老破小的产品相对落后。

这一点非常好理解,老破小由于开发年代久远,通常没有电梯、外观老旧,小区环境也比较差,甚至还有大量砖混结构的老建筑,这些特点都和新房有着非常明显的代差。

对于购房者,特别是追求时尚的年轻购房者来说,这样的房子很难达到他们对品质生活的追求。

4、贷款相对困难,金融属性弱。

在成都,房龄超过20年(也就是1999年以前)的老房子在部分银行是无法办理二手房按揭贷款的,更不能办理抵押贷款。即使有些银行可以给老房子办理按揭,房贷的成数和年限也很难做足。

成都的老破小基于以上4个因素,增值性和流动性都会比较差,除了自住价值之外,几乎是没有投资价值的。

5、带学票的老破小,也存在风险。

因为学区需求是非常大非常刚性的,所以部分带名校学票的老破小,如果价格合理,对不少家庭而言也是有价值的。

但老破小房子本身并没有任何投资价值,如果房子附带的学票价值被炒得过高,那么政策风险也会随之增高。任何一点点学区的变动或者多校划片政策的实施,都有可能让这种价值瞬间归0。

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热衷于老破小学区房的家长必须警惕这一点。可能很多人会抱着侥幸心理认为这一天不会这么快到来,这其实就像一个击鼓传花游戏,谁也无法预料鼓声什么时候会停。

“旧改”不等于炒作老破小

上个月,国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造工作,俗称“旧改”,推行了多年的“棚改”开始向“旧改”并轨。

“旧改”的重点,就是要改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。

这对于老破小来说,无疑是一个利好,但对于一些盼望着老房拆迁拿补偿换新房的人来说,难免会有些失落,特别是那些买老破小赌拆迁的投机者,很有可能竹篮打水一场空。

“旧改”对老破小的利好,更多是提升其居住价值,改造后老房子的价格可能会略有提升,还能一定程度上增强老房子的保值性,但并不代表老破小就值得投资。

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1、在“房住不炒”的大前提下,“旧改”主要是一项民生工程,改善城市老宅居民的居住条件,同时拉动消费。从顶层政策来看,就不是让大家去炒高老破小的房价来祸害中国经济。

2、“旧改”毕竟是在高房龄的建筑上进行内外改造,由于建筑结构、空间布局等客观条件的限制,老房子不可能完全脱胎换骨改得跟新房一样,否则代价可能比“棚改”拆迁还大。如果影响到了新房市场的销售,甚至还会导致地方财政收入降低而无法持续为“旧改”投入,所以政府也会在“旧改”和新房之间寻求平衡。

3、“旧改”的资金来源包括中央补贴、地方投资和业主自筹。中央补贴和地方投资不谈,涉及到业主自筹的部分,推进的难度可能会更大,比如低楼层业主不同意加装电梯更不愿出资,这项改造可能就会暂时搁浅。千万不要想当然的以为所有老破小业主的想法都一样,前段时间我一个朋友在祥和里的老房子原本要拆迁,这种又能拿货币补偿又能拿棚改资格去摇新房的好事按理说应该是人人都会同意的,但他们偏偏就因为少数邻居不同意而没有拆成,错失了用棚改资格捡笋盘的机会。

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看完本文,有读者可能会问,什么样的房子算是“老破小”?确实没有任何权威机构对此有过完整的定义。本文所述“老破小”主要是指建成于上世纪90年代及以前的没有电梯的苏式火柴盒住房,包括一些房改房、安置房以及五大花园这样的早期商品房。随着时间的推移,2000年左右诞生的一些物管差、没环境的电梯房似乎也正在或者将要加入“老破小”的行列。

(来源:吴思竹)
  
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